当中国内地的房价狂潮、连夜抢房、炒房团扎堆等场景已成过往，千里之外的迪拜，正被一群中国投资者重新点燃“楼市黄金时代”的烟火。这座沙漠中的造梦之城，如今正上演着一场规模惊人的房地产盛宴，而中国力量，正是这场盛宴中最耀眼的主角。
阿联酋总理最新公布的2025年数据，将迪拜楼市的火爆推向了公众视野。全年房地产成交额飙升至9170亿迪拉姆(折合人民币约1.74万亿元)，同比增幅超20%，创下历史新高。租金与售价的涨幅同样令人咋舌：经济型公寓和别墅租金平均上涨20%-24%，2021至2024年间售价年均涨幅维持在15%-30%，2024年单年涨幅约20%，部分郊区家庭型别墅价格更是实现翻倍增长。
更令人惊叹的是这份数据背后的地域体量反差。作为阿联酋七个酋长国之一，迪拜总面积仅4114平方公里，首府迪拜市占3980平方公里，整体规模略小于中国常州市。但就是这样一片区域，却创造了相当于中国2025年全国新建商品房总销售额1/5的成交业绩，其市场热度之高堪称恐怖。
在这波席卷迪拜的楼市狂潮中，中国买家群体的存在感贯穿始终。数据显示，迪拜常住华人达37万，占当地总人口的8%-9%，稳稳占据外籍购房主力阵营;在部分热门楼盘，华人买家占比更是飙升至20%-30%，成为推动房价上涨的重要力量。而中国投资者的身影，早已深度嵌入迪拜房产市场——早在2013年，就有上千名中国个人投资者斥资3.5亿美元在迪拜购房，跻身外资购房成交榜单前列，这一数据由迪拜土地局正式披露，成为中国资本布局迪拜楼市的早期注脚。
市场的火爆，催生了产业链上的多元参与者。从事私募行业、常年深耕前沿投资赛道的李姐，近六年来多了一个“兼职”身份——迪拜房产中介。在她看来，国内投资者对资产多元化配置、规避风险的需求日益迫切，而迪拜楼市的行情，恰好为这类需求提供了足够的“想象空间”。无独有偶，长期对接迪拜线路的导游小陈，也顺势切入房产推荐领域，成功为中国游客推荐房源后，可获得2%的佣金。“这是行业常规费率，更高佣金的项目门槛也高，我能力有限，比起代购、抽返点，推成一套房就很满足了。”小陈的话，折射出迪拜楼市热潮下普通人的逐利选择。
中国买家涌入迪拜楼市，背后的诉求呈现多元化特征。除了核心的“资产避险”与“高租售比”，居留身份、子女教育、度假自用等需求也日益凸显，使得市场上纯投机比例较2014年及之前明显下降。按照阿联酋《房地产法》，外国人可在指定区域买卖房屋，且迪拜允许期房转手，最低首付仅需10%，叠加核心区房产4%-7%的净租金回报率及无所得税政策，让迪拜房产成为不少中产和小企业主眼中的美元资产“替代方案”。目前迪拜已有约4200家中资企业，主要集中在贸易、电商、物流领域，这些企业主也成为房产投资的重要群体。
但在温州“炒二代”Kris眼中，迪拜楼市的投资属性从未改变。“10%首付就能撬动房源，中途还能转手，炒房的便利性摆在那里。”他坦言，好楼盘始终被成百上千的买家和中介紧盯，抢房已成常态：无线上抢购渠道的项目，凌晨三四点排队是常规操作;有线上渠道的，不少人会提前到现场“锁盘”，备好定金支票、填好抢购链接，开盘即一键锁定房源。Kris的母亲从上世纪00年代就跟着温州同乡炒房，见证过包揽半个楼盘、转手狂赚数百万的风光，也经历过房价暴跌、房源烂尾的惨烈，丰富的阅历与充足的资金，让他们母女对迪拜市场充满野心。“我认识一个中介，两年内转手五个期房项目，最低收益率都有35%。但我们从不乱投，只选伊玛尔这种有国家背景的知名开发商的期房，有严格的选盘标准。”
狂欢之下，暗涌早已潜藏。所有“发疯”的市场时刻，都难逃风险的觊觎，迪拜楼市亦不例外。中国炒房团对这一点有着深刻体会：由于货币与美元高度挂钩，2008年金融危机期间，迪拜楼市断崖式下滑，2009至2011年房价整体跌幅达45%-55%，随后陷入长达十年的低位徘徊，不少投资者数十亿资产瞬间蒸发。历史数据清晰表明，迪拜房价波动性极强，牛市与熊市的切换往往在短时间内完成，上行周期的狂欢并非永恒。
对中国买家而言，风险更具针对性。迪拜房产以迪拉姆计价，而迪拉姆与美元挂钩，人民币兑美元的汇率波动将直接影响投资收益;同时，当地房产交易的法律体系、税收政策与国内差异显著，已有买家因不熟悉规则遭遇维权困境。此外，政治层面的长期不确定性、日益增多的“灰产园区”对城市发展的潜在影响，都为楼市增添了变数。
其中，博彩业的入局尤为值得警惕。2026年底，拉斯海马永利赌场将正式开业，这座投资39亿美元、规模两倍于拉斯维加斯赌场的超级项目，是中东首个合法大型博彩设施。受此带动，周边房产项目迅速升温，迪拜知名开发商伊玛尔推出的拉斯海马麻将岛Address酒店公寓，66平方米一居室起价321万人民币，短短三个月售出八成，其中不乏中国神秘买家。据业内人士透露，部分买家明确咨询赌场周边商业地产，这类群体多与国内禁止的博彩、灰色金融业务相关，试图以迪拜房产为据点搭建跨境操作平台。他们通常一次性全款支付，要求中介严格保密个人信息，购房后极少露面，仅委托托管公司打理。虽非市场主流，但这条隐秘的交易链条，已让迪拜楼市的复杂性再度升级。
从沙漠中崛起的迪拜，向来以“造梦”著称，当下的楼市热潮，更是为高净值人群勾勒出资产增值的蓝图。但这颗裹着糖衣的果实，究竟藏着多少甜与苦，唯有看清狂欢背后的风险，方能在投资浪潮中保持清醒。
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