前两年听过一个词，叫“悲观红利”——当一件事的发展陷入极致悲观时，利好与新趋势往往会在此时萌芽。关键从不是局面有多糟，而是我们的眼睛盯着悲观本身，还是悲观背后的红利。
常有人说“答案在现场，一线有神明”，放在房地产行业里，这句话格外贴切。太多机会从不是摆在台面上的盛宴，而是藏在市场褶皱里的宝藏。多数人习惯追逐表面的交易热潮，却忽略了褶皱之下，可能藏着足以颠覆认知的巨大蛋糕。这份蛋糕或许不够明朗，或许要付出不小代价，但在行业普遍低迷的当下，能精准找到并吃到这份蛋糕，便是最实在的幸运。
当下的房地产交易市场，早已陷入全民共识的淡市：一手房去化放缓，二手房成交遇冷，房东急售无门，开发商承压前行。但极致的悲观里，新的市场形态正在悄然成型——上海已有20%的待售房源，选择“边租边卖”。这个数据足以颠覆很多人的固有认知，要知道在房价快速上涨的年代，多数房东宁愿让房子空关，也不愿出租，只因房价增值的收益，远非微薄的租金所能比拟。
“边租边卖”的普及，本质上是房产交易回报弱化的信号。而更值得关注的是，租赁市场的供给侧正在全面扩容：机构托管房源、政府保障性租赁住房、二房东改造房源齐头并进，个人房东的供给量也在快速攀升;甚至“以租养租”“以租养老”这类此前小众的房源类型，近两年也开始批量涌入市场。租赁，早已不是房地产行业的“边角料”，而是正在强势崛起的核心品类。
需求侧的变化同样深刻。随着市场教育的深化，越来越多购房者跳出“必须买房”的思维定式，开始接受“租房也能过好生活”的理念，再加上政策对租赁市场的持续加持，租房需求变得愈发坚定。更关键的是，租赁人群的结构已经发生根本性改变：不再是刚入城市的年轻人独撑大局，30-50岁的城市中产中坚力量，已占据租赁人群的60%。这群人的需求，注定会推动租赁市场向“长租期”“高品质”方向升级。
很多人会为上海每月1.5万套的二手房成交量惊叹，却忽略了一个更惊人的数字：上海每月租赁成交房源超10万套，每年成交规模更是突破百万套。这个被忽视的市场，正在持续膨胀。未来的租赁市场，将彻底打破“刚需专属”的标签——买不起豪宅的人可以租豪宅，想改善居住品质的人可以租品质房，大量需求将从购房市场分流至租赁市场。只要能提供足够优质的租赁产品，就能激活海量潜在需求。两年前自如的崛起，如今贝壳“省心租”的发力，都是最好的证明。
此前总有人抱怨国内租售比过低，将原因归咎于高房价。但从当前市场来看，核心症结并非房价过高，而是租赁市场长期不健全、产品品类单一，无法匹配多元化的需求。随着需求的持续崛起，未来租赁市场的走势，大概率会比商品房市场更加坚挺。
值得注意的是，租赁市场的赛道格局早已泾渭分明。过去七八年，在“租购并举”的政策导向下，“国家队”已完成租赁全链条的布局：拿下核心区位土地，与开发商合作打造高品质产品，以低利润率模式运营，打通政府端服务平台。未来租赁市场崛起，城市定向职能部门无疑是最大获利者。而那些在市场化竞争中存活下来的租赁机构，也将迎来发展黄金期。
很多人至今仍对贝壳存在偏见，认为它只是二手房交易中介。但数据不会说谎：2024年上半年，贝壳二手房交易佣金73亿元，而租赁服务收入已悄然达到32亿元，同比增长167.1%。要知道在过去，租赁业务是中介门店里“新人练手”“闲人打杂”的边缘业务，谁也没想到它能成长为百亿级规模的赛道。这也意味着，如今再想切入租赁市场，无论从房源侧还是服务侧，都已错失最佳时机。
除了租赁市场，房产行业的褶皱里，还有另一块宝藏——房屋美化与装修业务。过去大家的固有认知是“买房才装修”，但行业变局之下，两类装修需求被彻底激活，撑起了新的市场空间。
第一类是“自住升级型”装修。不少房东在房子卖不掉、又不愿低价割肉的情况下，选择转变思路：既然换不到更好的房子，就把现有住房重新装修，提升居住品质。这类装修往往投入力度大、品质要求高，而且如今已有专业机构提供“装修期间过渡居住”的解决方案，彻底打消了房东的后顾之忧。第二类是“售房优化型”美化。在同类房源竞争激烈的情况下，不少房东不愿打价格战，转而通过轻装修、微改造提升房屋品相，增强议价能力。当下不少装修企业的逆势增长，正是精准吃到了这份“悲观红利”。
当商品房交易市场萎缩，围绕社区的存量资产运营，正在爆发出巨大的能量。除了租赁、装修，物业升级、专业家政、房屋托管、社区养老等赛道，在上海这样的一线城市，每个都是百亿级规模的生意，放到全国范围，更是想象空间巨大。这些并非遥远的趋势预测，而是已有大量企业躬身入局后，实实在在感受到的市场份额。
链家调整中介租赁业务提成比例，贝壳发力圣都装修，本质上都是在抢占存量资产运营的赛道。房地产交易的悲观情绪越浓，社区存量运营的价值就越凸显。而在传统的增量市场，如今也只剩下高端改善类产品为主导。2024年对我们而言，是异常忙碌的一年，不少项目主动寻求内容共创，核心目的就是在行业转型期，树立起“高端”“改善”的品牌标签——当下这两个赛道虽然整体市场不大，但供给端更为稀缺，只要能精准击中用户需求，就能实现利润与去化速度的双重突破。
任何时代都是如此：一部分人的悲观，恰恰是另一部分人的乐观起点。站在上帝视角审视当下的房产行业，推动市场转型的核心力量，其实是“信任”。这也是为什么当下所有房产相关品牌都要“珍惜羽毛”的原因——如今的房产生意，早已不是一锤子买卖，靠营销炒作根本行不通。如果品牌深陷维权纠纷、负面缠身，再宣称自己能做高端产品、提供优质服务，也无人会信。只有在长期从业过程中积累的信任感，才能支撑品牌完成转型，拓展更多品类。
太阳底下无新鲜事，房地产行业也没有什么新道理可言。房子卖不掉，核心就是供给与需求错配;租赁、装修赛道能跑出规模企业，本质就是提供了更好的服务与体验。
这些年，房地产行业走了很多人，留下的都是幸存者。对于幸存者而言，重新审视行业，除了要找准“悲观红利”的方向，更要想清楚“怎么吃红利”“靠什么吃红利”。答案其实很简单：靠真本事。
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