产品力重构：从 "造房子" 到 "造好生活" 的本质跃迁
在 "以价换量" 成为行业普遍选择的当下，万科用实打实的市场表现印证了 "好产品才是硬通货" 的底层逻辑。国庆黄金周期间，其 47.7 亿元的认购金额达成 137% 的目标完成率，16 家地区公司全部超额兑现任务，广州、贵阳等多个项目登顶当地销售榜。上海 "高福云境" 与广州 "理想花地" 两大现象级项目更是惊艳市场：前者 25 套 1.3-1.7 亿级豪宅开盘即售罄，销售额碾压上海同总价段成交总额；后者单日开盘斩获 7.53 亿元销售额，一举拿下主城区套数与金额双冠。这份亮眼成绩的背后，是万科对产品力的系统化构建。通过沉淀多年行业经验，万科打造出涵盖 24 项产品标准与 520 项设计要求的模块化 "产品手册"，将 "好房子" 的定义转化为可落地、可复制的执行规范。上海 "理想之地" 作为其未来城市计划的标杆，成功入选住建部首批好社区案例，标志着其标准化优质产品体系已获得官方认可。
更具突破性的是在信任体系建设上的深耕。面对行业下行期的购房者信心危机，万科在 "保交付" 的行业共识之外，创新性地提出 "城市兴交付" 主张，构建起房地产行业的 "透明厨房" 机制。从预售到交付的全周期里，建筑工地向业主全程开放，让购房者深度参与新家建设的每一个环节。这种透明化监督模式不仅重塑了购房体验，更在行业信任崩塌的边缘，为万科筑起了坚实的品牌护城河。2025 年前三季度，万科按期保质完成 7.4 万套房交付，11 个首开项目平均去化率近 7 成，开发业务收入稳步达到 1004.6 亿元，用兑现力夯实了产品溢价能力。
第二曲线突围：经营服务撑起抗周期防线
当传统开发业务承压，万科早年间布局的经营服务业务正成长为稳定的增长引擎。2025 年前三季度，该板块实现收入 435.7 亿元，同比增长 1.1%，凭借轻资产、弱周期、现金流稳定的特性，与开发业务形成高效互补，构筑起对抗行业波动的 "缓冲垫"。长租公寓板块的表现尤为突出。截至 9 月底，万科泊寓运营管理房源达 28 万间，开业超 20 万间，出租率高达 94.3%，1-9 月实现营收 27.4 亿元，同比增长 4.4%。在租购并举的政策导向下，万科凭借先发优势，在规模、效率与纳保量上稳居行业首位，其在佛山金色梦想项目探索的 "产、建、运营一体化" 模式，更实现了资产利用率的显著提升。
商业开发运营板块同样展现出强劲韧性。前三季度实现营收 62.1 亿元（含非并表收入），整体出租率维持在 92.1% 的高位，8 月底开业的郑州嵩南印象城首开出租率超 97%。值得关注的是，万科 "轻重并举" 的商业战略已获得国际资本认可，成功为 GIC、黑石等知名机构提供轻资产运营服务，标志着其商业运营能力已跻身行业第一梯队。
物业服务与物流仓储业务则持续释放增长潜力。物业板块前三季度新增年化饱和收入 16.8 亿元，创新推出的弹性定价体系成功拓展 41 个新项目；万纬物流累计开业项目 148 个，可租赁面积达 1046 万平方米，出租率保持行业领先，旗下万家配业务受益于冷鲜与零售物流需求增长，前三季度单量同比激增 3 倍。
现金流保卫战：以变革换空间的生死突围
2025 年成为万科的关键转折点，也折射出行业的普遍困境。前三季度 1613.9 亿元的营收同比下降 26.6%，280.2 亿元的净亏损，以及持续恶化的经营性现金流，叠加 431.5 亿元的公开债到期高峰，让这家龙头企业面临严峻的流动性考验。面对 "做增量容易，做存量难" 的行业痛点，万科启动了一场全方位的现金流保卫战。在资产处置方面，万科展现出坚决的战略定力。今年 8 月，完成冰雪业务向中旅国际的出售，果断剥离非核心资产；借助专项债政策工具，申报 36 个收购项目，其中 15 个纳入市级清单；通过规划调整与合作开发，石家庄万科公园隐秀项目新增产能 28 亿元，前三季度累计通过存量盘活优化实现 178.4 亿元产能提升。
组织架构的深度变革同步推进。万科将过往的三级架构精简为 "集团总部 - 地区公司" 的二级管控模式，通过扁平化管理提升决策效率，为存量资产盘活等关键动作提供组织支撑。与此同时，公司在 2024 年与 2025 年前三季度分别计提 335.5 亿元与 143 亿元资产减值损失，以短期阵痛换取资产负债表的长期健康，实现与过往管理层的权责隔离，为重启发展扫清障碍。
大股东深铁集团的支持成为关键助力。其提供的不超过 220 亿元借款额度，不仅利率远低于市场水平，初始期限长达 3 年且可延长，截至目前已累计提供 291.3 亿元股东借款。依托这笔 "及时雨"，万科成功偿还 288.9 亿元公开债务，融资成本降至 3.44%，较 2024 年下降 6 个基点。更深层次的是，深铁的信用背书在行业信心脆弱期为万科注入了关键信任，成为其穿越周期的重要底气。
从困境反转的潜力来看，万科的核心价值依然稳固：强大的品牌影响力、核心城市优质地段的存量资产、经历多轮行业周期的管理团队，以及成熟的运营经验。若能借助股东输血实现 "自我造血" 功能的重启，万科有望复制蔚来汽车与合肥市政府合作的经典案例，在政策与资本的双重助力下实现龙头新生。
科技赋能未来：从建造商到城市服务商的进化之路
真正的企业韧性，不仅在于危机中的应急能力，更在于对未来趋势的精准把握。在 AI 技术重构各行业的浪潮中，万科正加速从传统 "建造商" 向 "科技驱动的城市服务商" 转型，将科技打造为面向未来的核心基建。万科的 AI 战略极具务实色彩，深度嵌入业务全链条。在建筑设计环节，首创图纸大模型实现线上审图，已服务内外部项目超 1000 个；工程管理领域，"AI 数字工程管理平台" 通过无人机与 360 摄像头采集现场数据，累计完成智能巡检超 32 万次，大幅提升施工效率与安全管控水平。
在经营服务端，AI 成为隐形的效率引擎。物业板块以自研 "灵石" 系统为核心，实现 99.7% 的设备在线率与 15 分钟级故障响应；"飞鸽" 平台构建起行业最大规模的工单实时响应网络，显著提升服务体验。最具想象空间的是与深铁合作的全球首例 "机器人地铁配送" 项目，该机器人可自动搭乘地铁规划最优路线，将于四季度批量上线，有望彻底解决地铁商铺配货难、成本高的行业痛点。
更重要的是，这些科技成果正突破企业边界，迈向市场化输出。未来，万科的 AI 技术与数字化解决方案有望在房地产、物业、零售、交通等多个领域大规模落地，成为驱动公司增长的全新引擎，为其城市服务商的定位注入实质内涵。
结语：寒冬中的生存哲学与春天的伏笔
在房地产行业的寒冬里，万科用产品力夯实根基，用经营服务开辟新途，用资产盘活抵御风险，用科技赋能布局未来，生动诠释了 "活下去不仅是本能，更是一种能力"。这场全方位的战略调整，既是对行业变化的被动应对，更是主动求变的战略革新。对于整个行业而言，万科的探索提供了宝贵启示：当规模扩张的老路走到尽头，回归产品本质、挖掘存量价值、拥抱科技变革，才是穿越周期的核心密码。那些能够在寒冬中沉下心来修炼内功、调整姿态的企业，终将在行业复苏的春天里，收获新的生机与增长。