别再为住房 “附赠率” 买单

引言：140% 得房率的狂欢，何时落幕？

“100 平建筑面积，140 平实际使用”——2025 年的楼市，这样的销售话术已从噱头变为常规操作。没有赠送面积的项目寸步难行，飘窗、阳台的 “小恩小惠” 早已过时，“第四代住宅”（下称 “四代宅”）掀起的面积竞赛愈演愈烈：从 20% 附赠率到 30%、40%，重庆部分新项目甚至突破 80%，3 米进深的空中花园、双层挑空设计成为标配。
西安近三年四代宅附赠率持续攀升，2025 年全部实现 “得房率超 100%”；广州、重庆的数据更印证了市场狂热 —— 广州新规项目一度包揽全市 7-9 成认购量，重庆四代宅去化率 75% 以上，远超普通住宅 20% 的水平。 开发商赚足关注度，购房者看似 “捡了便宜”，地方财政也因土地出让金回暖缓解压力，这场多方共赢的狂欢，真能无限持续吗？

一、竞赛根源：政策松绑下的被动突围

四代宅并非新概念，却在 2025 年成为主流，核心驱动力是土地市场遇冷与地方财政的双重压力。全国经营性用地成交面积、金额 2025 年 10 月同比分别下滑 25%、33%，三四线城市土地出让金连续五年下跌，城市发展资金链承压。 面对困局，降低地价会导致国有资产流失，且无法支撑教育、医疗等公共支出，并非良策。于是，“放宽计容规范、鼓励四代宅” 成为政策突破口：不降低土地名义单价，而是通过增加 “无产权但有使用权” 的赠送面积，提升土地潜在价值，吸引开发商拿地。
这一策略精准击中市场痛点：开发商靠高附赠率快速去化、回笼资金；购房者用同样总价获得更大空间，相当于变相取消公摊；地方财政则保住了土地经济流动性，形成短期 “三赢” 格局。但这场以 “政策松绑” 为基础的竞赛，从一开始就暗藏隐忧 —— 它解决的是产品吸引力问题，却回避了地产市场的核心矛盾。

二、狂欢背后：不可持续的三重风险

1. 购买力透支下的边际效益递减

房地产市场的根本驱动力是居民购买力与消费信心，但 2025 年 1-8 月全国居民人均可支配收入增速仍低于疫情前，62% 的居民杠杆率处于高位。高附赠率本质是 “数字游戏”，无法解决 “买不起” 的核心问题：南京江北核心区同质化新规住宅批量入市，部分楼盘去化率不足 40%；武汉某项目以 97%-98% 得房率 + 板块最低价入市，去化率仅 18%；成都主城区 3 个新规项目首开去化率 30%-40%，远低于城市平均水平。 当所有开发商陷入 “你送 40%，我送 50%” 的军备竞赛，赠送面积的吸引力快速衰减，最终陷入 “不加码就淘汰，加码也难去化” 的死循环。

2. 居住品质与安全的双重妥协

为追求极致附赠率，部分项目已突破建筑设计的合理性底线。中部某四代宅项目为扩大露台面积，严重压缩客厅、主卧采光面，导致室内有效采光面积减少 15%-20%，白天需开灯照明，与健康住宅理念背道而驰。
更严峻的是安全与维护隐患：业主入住后普遍 “封阳台”，但原有结构能否承载额外荷载、台风暴雨天气下露台物品坠落风险、建筑立面美观度维护等问题，均缺乏明确规范。东部沿海城市曾发生台风导致露台盆栽坠落的安全事故，而多数城市尚未建立四代宅长期维护标准，未来纠纷隐患巨大。

3. 行业创新失焦与同质化陷阱

“现在设计团队 70% 精力都在研究如何合规‘偷面积’，而非提升居住舒适度。” 某房企研发负责人的坦言，揭露了行业创新的集体失焦。当 “送面积” 成为核心竞争力，户型动线、空间灵活性、社区配套、节能环保等影响长期居住体验的关键维度，被开发商集体忽视。

产品日趋同质化，不仅让营销难度陡增，更会影响二手市场流通性。历史经验表明，缺乏核心差异的同质化产品，终将面临贬值风险，进而阻碍城市改善型需求的迭代循环。

三、破局之路：跳出内卷的三大差异化路径

开发商无需在面积竞赛中 “死磕”，转换竞争维度，可实现可持续发展：

1. 商改住：激活核心地段存量价值

城市核心区大量商业用地在商业地产调整周期下闲置，通过 “商转住” 政策，将区位优势转化为居住价值 —— 核心区的便利配套（交通、教育、医疗），能形成远超 “赠送面积” 的核心竞争力，吸引追求生活效率的客群，自然脱离面积内卷。

2. 低密地块：回归真实空间体验

与四代宅 “垂直森林” 的空中赠送不同，低容积率地块（容积率≤1.5）能提供真实的接地庭院生活。近三年上海低密地块出让量逐年增加，2025 年已推出 7 块，这类地块开发的 “风貌别墅”，其拥有产权的私密花园，实用性远超空中露台，精准吸引追求高品质生活的客群，构建差异化赛道。

3. 稀缺资源：超越面积的价值重构

当项目拥有不可替代的资源（江景、山景、独家配套），价值基点将从 “面积多少” 转向 “生活质感”。此时，附赠率不再是决策关键，开发商可聚焦空间设计、服务体系、社区文化等维度创新，形成长期竞争力，避免同质化内耗。
这三条路径的共性，是从 “政策红利驱动的面积竞争” 转向 “资源价值驱动的产品竞争”，既保障土地对财政的持续贡献，又避免居住环境透支，符合城市 “存量提质” 的发展趋势。

四、监管收紧：狂欢的终局与行业的新生

这场面积竞赛的终结，已现政策信号：广州即将出台新规打击 “偷面积”，成都明确要求全赠送 + 半赠送面积不超过建筑面积 20%。随着中央城市工作会议强调 “城镇化从增量扩张转向存量提质”，房地产行业正迎来根本性转变。
居住的本质，从来不是面积数字的堆砌，而是生活品质的全面提升。当监管收紧倒逼行业跳出内卷，我们期待看到的，是不再以 “送多少面积” 为卖点，而是以空间合理性、居住舒适度、社区幸福感为核心的好产品。每一个项目都应成为独一无二的生活载体，这才是房地产行业可持续发展的核心逻辑，也是城市人居升级的最终方向。


本文来自微信公众号：真叫卢俊