87亿融资踩雷：赢了官司，输了回款
2025年12月，香港司法界一则判决让地产圈再度聚焦长实集团与潘苏通的陈年纠葛。法院最终裁定，长实集团旗下公司胜诉，潘苏通及其控制的高银投资需向其赔偿逾15亿港元。但所有人都清楚，这张胜诉判决书更像一张“空头支票”——早在2022年，潘苏通就已被香港法院宣告破产清盘，其掌控的“高银系”早已债务缠身，这15亿港元能否落袋，至今仍是未知数。这场纠纷的根源，是一场典型的“秃鹫式”融资博弈，与橡树资本救助恒大的逻辑如出一辙：资本方以高息贷款为饵，换取出险企业的核心资产优先处置权。而潘苏通之所以成为被“狙击”的目标，源于其主导的天津高银117大厦项目的烂尾困局——这座曾立志成为“中国结构第一高楼”的地标建筑，自2015年结构封顶后便因资金链断裂陷入停工，让潘苏通在不良资产圈彻底“出名”。
时间回溯至2016年，彼时身价一度高达1780亿元的潘苏通正值扩张巅峰，他携“高银系”高调进军香港地产市场，先后以约64亿港元拿下九龙何文田常盛街地块、近90亿港元斩获启德地块。但鲜有人知，这些豪掷千金的拿地资金，几乎全靠拆借而来，李嘉诚的长实集团正是其重要债主之一。
2018年6月，资金压力初显的潘苏通以旗下高银金融中心为抵押，向邻居李嘉诚借款102.3亿港元用于纾困。长实集团向来不做亏本买卖，这笔贷款设定了8%的年利率，在当时的市场环境下堪称“高利贷”水平。但潘苏通的债务窟窿远比想象中庞大，截至2019年底，高银金融的有息负债已飙升至154.83亿港元，而可变现资本仅25.5亿港元，资不抵债的局面已然成型。
为了填补缺口，潘苏通再次向长实求援，以物业抵押获得87亿港元融资。作为交换，长实集团拿到了潘苏通所持港铁何文田站项目的优先购买权——这才是长实真正的目标。然而，潘苏通并未遵守协议，在未通知长实的情况下，将何文田项目售予鹰君集团，直接触发双方的法律纠纷。2021年长实正式起诉，但随着潘苏通破产、项目被普华永道接管，这场博弈最终沦为“赢了法理，输了实惠”的尴尬境地。更值得注意的是，除了长实的15亿赔偿款，潘苏通的高银系在内地还拖欠着中国信达等AMC机构的巨额债务，其资产早已被多重查封冻结。
围猎出险房企：从恒大到龙光合景的“趁火打劫”？
潘苏通事件的失利，并未改变长实集团紧盯“抄底时机”的策略。自1984年联合财团避开外资限制拿下北京王府井地块、打造亚洲最大商业综合体东方广场一战成名后，50余年来长实集团的版图已遍布香港、内地及海外，成为香港房企的标杆。即便近年来楼市低迷导致投资收缩，长实始终在等待下一个“捡漏”机会，而出险房企的优质资产，正是其重点瞄准的目标。2023年，龙光地产与合景泰富双双陷入流动性危机，两家联合开发的香港豪宅项目“凯玥”，随即成为长实集团的围猎对象。公开资料显示，凯玥项目位于香港岛南区鸭脷洲，背山靠海，规划总建筑面积超76万平方呎（约7万平方米），2017年龙光与合景泰富联合体以168亿港元竞得地块时，曾打破香港单幅地块总价纪录，测算总货值超300亿港元，是两家房企手中为数不多的优质资产。
此前，龙光与合景泰富曾以凯玥项目为抵押，从汇丰银行等银团获得102亿港元开发贷。在两家企业推进境外债务重组的关键时期，长实集团主动与汇丰银行接触，意图接手这笔贷款的多数权益。对龙光和合景泰富而言，这无疑是“致命打击”——凯玥不仅是其债务重组方案中的核心筹码，更是重要的增信和造血资产。一旦失去项目控制权，两家企业的境外债谈判将陷入困境，甚至可能导致重组失败，进而影响大量债权人利益及项目保交付工作。
“此事一旦成功，龙光、合景境外债务重组将严重受阻，未来两家民企及其余大量债权人利益都将受损，甚至保交付都可能受影响。”相关知情人士的表态，道出了这场资本博弈的残酷性。尽管龙光与合景泰富极力阻止，但在资金链断裂的困境下，他们已几乎没有话语权。外界普遍评价长实此举为“趁火打劫”——以承接百亿贷款为杠杆，撬动货值超300亿港元的优质项目，堪称精准的资本运作。
这并非长实首次抄底出险房企。恒大出险后，其香港总部大楼被摆上货架，这座2015年恒大以125亿港元从刘銮雄手中购入的写字楼，曾刷新香港写字楼买卖最高纪录。长实集团彼时给出90亿港元的报价，相当于原价的6折，虽因压价过狠未达成交易，但无疑给陷入困境的恒大“伤口上撒了盐”。
2025年8月的长实集团中期业绩发布会上，高管马励志的表态更直白地透露了集团的战略方向：“长实的业务每年提供可观现金收入，集团有充裕资源从事新投资项目，甚至参与企业借贷交易。” 这番话背后，是长实集团在地产调整期的野心——手握充裕现金流，等待更多出险房企的“低价资产”，延续其半个世纪以来的抄底逻辑。
从潘苏通事件的“意外踩雷”，到围猎凯玥项目的“精准布局”，长实集团的每一步操作都彰显着资本的逐利本质。在楼市周期性调整的背景下，这家巨头的抄底之路还将继续，但商业利益与行业责任的平衡，始终是其无法回避的命题。
本文来自微信公众号： 不良资产头条 ，作者：栗观察