一、引言
1.1 研究背景与目的
在过去，老破小凭借着市中心的绝佳地段和相对亲民的价格，不仅成为无数刚需购房者的上车首选，也吸引了众多投资者的目光 ，甚至在很长一段时间内，市场上还流传着 “老破小是价值洼地” 的说法。然而，时过境迁，随着房地产市场整体遇冷，老破小逐渐沦为让持有者头疼的烫手山芋。当前，全国范围内，但凡房龄过老、面积趋小、缺乏较大居住价值且曾经溢价过高的老房子，房价都在下降。老破小房价下跌并非个别城市的偶然现象，而是在全国普遍发生。在此背景下，深入探究全国老破小哪里跌得最厉害、跌幅具体是多少、哪些类型的房子下跌明显，以及在这样的市场环境中，相对更抗跌的老破小具备怎样的属性等问题，具有重要的现实意义。这不仅有助于购房者、投资者做出更明智的决策，也能为房地产市场的相关研究提供有价值的参考，对理解房地产市场的发展趋势和变化规律有着重要作用。
1.2 研究方法与数据来源
本研究主要通过收集各地房价数据、分析政策文件以及参考专家观点等多种方法，对全国老破小房价下跌情况展开深入研究。在数据收集方面，借助兔博士 app 获取了上海等城市老破小房价走势、成交价格等多维度数据，其涵盖海量独家成交记录，能够直观呈现住宅小区历史交易套数、成交价格及房价走势，为研究提供了丰富的数据支撑。同时，参考上海链家研究院数据，了解上海老破小不同价位段的成交占比情况，进一步分析市场供需关系和价格变动背后的因素。此外，还通过实地调研以及与各地同行交流，获取如西安、郑州、武汉等城市新房价格变动、二手房挂牌量等一手信息，确保研究数据的全面性和准确性。
二、全国老破小房价下跌全景
2.1 下跌普遍性与趋势
当前，老破小房价下跌已成为全国范围内的普遍现象，并非个别城市的孤立情况。根据相关数据统计，从 2020 - 2025 年期间，众多城市的老破小房价呈现出持续下跌的态势。这一趋势不仅体现在一二线城市，在三四线城市同样显著，反映出房地产市场在这一细分领域的深刻调整。从全国范围来看，老破小房价下跌的趋势在近年来愈发明显，其价格走势与房地产市场整体遇冷的大环境紧密相关。随着市场的不断变化，老破小曾经凭借地段优势和低价格所构建的市场地位，正面临着前所未有的挑战。
2.2 各能级城市跌幅对比
2.2.1 一线城市跌幅
在一线城市中，广州、深圳、上海老破小房价跌幅较为显著，均达到 31% - 34% 左右。
（数据来源：兔博士app）
广州由于城市发展过程中新区建设和产业布局调整，部分老城区的老破小需求下降，价格受到冲击。深圳则受到政策调控、市场供需关系变化以及城市更新进程等多种因素影响，老破小房价出现明显下跌。上海老破小在 2024 年全年跌幅超过 13%，从 2023 年下半年开始，下跌范围从浦东到浦西，从内到外蔓延，陆家嘴附近的塘桥、潍坊等区域，浦西内环内的黄兴公园板块、内江一村等区域，以及金山新城、崇明陈家镇等远郊区域，均有不同程度下跌。
（数据来源：兔博士app）
相比之下，北京老破小跌幅相对较小，比广州、深圳、上海少跌了 10% 左右。这主要得益于北京作为首都，地理位置优异，拥有丰富的资源和强大的吸引力。新政后首付比例降低，房贷利率下调等政策，使得大量刚需客开始入市，市场需求增加，在一定程度上支撑了老破小价格。此外，北京作为全国人口的主要流入地之一，源源不断的刚需需求为老破小房价提供了支撑。
2.2.2 新一线城市跌幅
新一线城市中，老破小成为跌幅重灾区。
同时，新一线城市逐渐放宽的 “新房限跌令” 也是老破小价格下跌的重要原因。据不完全统计，2024 年至今至少已有 18 个城市取消或放松了新房限价政策，新房价格不仅可以上涨，也不再限制降价。例如西安，新房价格同地段同项目，后期开盘价格比一期便宜 30 - 40% 的案例屡见不鲜。当新房价格下跌，老破小失去了价格优势，二手房业主为了出货，不得不跟随新房同步下调价格。
2.2.3 二线及三四线城市跌幅
在二线及三四线城市中，温州、廊坊等城市老破小跌幅明显。
三、典型城市老破小跌幅详情
3.1 上海
3.1.1 整体跌幅与区域差异
上海老破小房价下跌态势显著，2024 年成为跌幅最厉害的年份，全年跌幅超过 13% 。从区域分布来看，浦东和浦西的老破小均有不同程度下跌，但跌幅存在明显差异。浦东老破小跌幅整体大于浦西，在浦东沿江地带，形成了一条长达 30 公里的老旧小区密集区，涉及杨思、世博、南码头、塘桥、陆家嘴、潍坊、梅园、洋泾、金杨、金桥和外高桥等多个板块 ，这些板块中不少老破小跌幅在 40% 以上。例如，世博板块的上南六村 / 十村、南码头板块的胶南小区、潍坊板块的潍坊四村跌了 44% ，洋泾板块的泾东小区跌了 46% 。浦东老破小跌幅较大的原因主要有以下几点。其一，浦东大部分老破小板块核心资源偏弱，地段情结不像浦西那么强。购买老破小的人群通常舍弃了居住品质，追求更好的地段和配套，浦西老破小拥有更加硬核的地段，其核心区商业密集、市井烟火气浓厚，学校、医院、地铁、商业配套经过长时间沉淀，而浦东除陆家嘴外，其他老破小板块地段相对一般，城市发展跟着产业走，产业走到哪，城市化就进行到哪，老破小的地段价值一直在被稀释。其二，浦东开发开放时间较短，全域缺乏代表上海的历史文化名片，缺乏文化溢价和身份装点功能，在同等预算下，对于很多人来说，老浦西的老卢湾、老静安等地更具吸引力，浦东老破小在 “面子资产” 上与浦西存在差距。其三，上海整体购买老破小的群体在减少，市场对小面积老破小的需求锐减，仅剩的刚需购买力会更加青睐浦西核心地段吸引力更大的产品 ，浦东大量缺乏改造空间、居住环境一般的老破小，在需求紧缩下首先被市场淘汰。其四，浦东是上海外来人口最多的区，新上海人拒绝居住降级，对八九十年代老破小的接受度远低于本地居民，且浦东人口增量在临港，北部老破小的购买力集体减弱，同时浦东产业强、居民收入高，置业倾向于买次新电梯商品房，老破小更加失宠 。
浦西老破小跌幅相对较小，黄浦五里桥板块的正房小区、徐汇斜土路板块的上影新村、静安曹家渡板块的高荣小区、长宁中山公园板块的南辉小区等跌幅在 30% 左右 ，普陀光新板块的管弄三街坊、石泉一村，曹杨板块的曹杨一二三村，真如板块的真如西村等都跌了 33% ，虹口曲阳板块的东体小区、凉城板块的灵新小区跌了 34% 。浦西老破小凭借其核心地段优势和历史文化沉淀，在市场调整中展现出相对较强的抗跌性。
3.1.2 热门区域案例分析
杨浦区鞍山板块的密 * 小区房价跌幅巨大，具有典型性。2021 年该小区成交价格高达 13.2 万 / 平，然而到了 2025 年，价格已跌到 6.8 万 / 平，跌幅达 48% 。
（数据来源：榆叶飞云-房见）闵行的 \\ 花园同样经历了显著的价格下跌。2020 年其 1 房小户型卖到 11.7 万 / 平，而到 2025 年已跌到 4.1 万 / 平，跌幅达到 64.7% 。该小区房价的大幅下跌，不仅体现了老破小市场整体的下行趋势，也表明了即使在不同区域，老破小受市场影响的程度都较为深刻，曾经的价格优势和市场吸引力在当前市场环境下已不复存在 。
3.2 北京
3.2.1 整体跌幅与稳定因素
北京老破小在一线城市中跌幅相对较小，比广州、深圳、上海少跌了 10% 左右。这主要得益于多方面因素。首先，北京作为首都，地理位置极为重要，拥有丰富的资源和强大的吸引力，城市核心地位使得老破小依然具备一定价值。其次，新政的实施对老破小市场起到了支撑作用，首付比例降低，房贷利率下调等政策，刺激了大量刚需客入市 。例如，一些原本因首付资金不足而望而却步的刚需购房者，在首付比例降低后，有了购买老破小的能力，从而增加了市场需求。再者，北京作为全国人口的主要流入地之一，源源不断的刚需需求为老破小房价提供了有力支撑。尽管北京在控制人口规模，但仍有大量人口因工作、生活等需求涌入，这些新增人口中的刚需群体对老破小存在一定需求，使得老破小市场保持了一定的活跃度 。3.2.2 学区房案例分析
以海淀蜂*园小区为例，该小区作为北京著名的学区房，房价走势备受关注。其一套 52㎡住宅成交单价，从最高点的 22.4 万 /㎡跌至 10.8 万 /㎡，每平米下跌约 11 万，跌幅约达 50% 。
3.3 广州
3.3.1 整体跌幅与市场现状
广州老破小房价跌幅与深圳、上海相近，处于 31% - 34% 左右。
3.3.2 具体小区案例
以米兰苑小区为例，该小区房龄较老，建筑和设施陈旧。在市场下行趋势下，其房价出现明显下跌。过去，该小区房价相对稳定，但随着市场环境变化，目前房价较之前有了较大幅度下降。同时，成交周期也明显拉长，过去可能在较短时间内就能达成交易，如今可能需要数月甚至更长时间才能找到合适的买家。这是因为购房者在选择二手房时，更倾向于房龄较新、居住品质较高的房源，米兰苑小区这类老破小在市场上的竞争力不足，导致价格下跌和成交困难 。
3.4 深圳
3.4.1 整体跌幅与政策影响
深圳老破小房价跌幅在 31% - 34% 左右。深圳房价下跌受到多种因素影响，其中政策因素尤为关键。深圳推行的大学区制度，对老破小学区房产生了重大冲击。在大学区制度下，一个学区涵盖多所小学和中学，孩子入读优质学校的概率不再由单一的学区房决定，这使得原本因学区优势而价格高昂的老破小失去了核心竞争力 。例如，一些家长原本为了让孩子就读优质学校，不惜高价购买老破小学区房，但大学区制度实施后，这种确定性被打破，家长们对这类老破小的购买意愿大幅下降，从而导致房价下跌 。3.4.2 学区房案例分析
福田区的八宿舍小区是典型的受政策影响的老破小学区房案例。该小区楼龄约 40 年，2022 年深圳推行 “大学区” 制度，小区被划入一个涵盖多所小学和中学的学区范围内，孩子入读优质学校的概率大幅降低，学位优势被削弱，房价也因此受到严重冲击 。2021 年，该小区 16 平单间成交总价 245 万，单价 14.6 万 / 平，29 平单间成交总价 425 五万，单价 14.5 万 / 平 。之后，单间成交单价已不足 4 万 / 平，对比高峰期跌了约 72% 。八宿舍小区房价的大幅下跌，直观地展示了学区政策调整对老破小学区房价格的巨大影响，也反映出在房地产市场中，政策因素对特定类型房产价值的决定性作用 。
3.5 武汉
3.5.1 整体跌幅与市场压力
3.5.2 供需失衡案例分析
武汉在过去十多年大力发展新区，批售高容积率土地，新建商品房供给过剩，这对老破小价格产生了直接影响。例如，在一些新区，新建商品房大量上市，这些新房在居住品质、小区环境、配套设施等方面都优于老破小 。在同等价格区间内，购房者更倾向于选择新房，这使得老破小的市场需求被进一步挤压。老破小在与新房的竞争中处于劣势，为了在市场中寻求出路，业主只能不断降低价格，但即便如此，销售仍然面临困难，进一步加剧了老破小价格的下跌趋势 。
四、跌得最厉害的老破小特征
4.1 学区变动型老破小
4.1.1 学区制度变化影响
在全国范围内，老破小学区房是跌得最厉害的类型之一，尤其是那些学区属性发生变化，从有学区加持到无，或者学区利好在变弱的老破小。其背后的主要原因是每年一变的学区制度变化以及教师轮岗制的推行。随着教育公平理念的深入贯彻，各地不断调整学区划分制度，多校划片、大学区制等政策陆续出台，打破了以往单校划片时学区房与优质学校的紧密绑定关系。例如，在一些城市，原本某一老破小对应一所优质学校，家长为了孩子能就读该校不惜高价购买，但多校划片实施后，该区域内的孩子可能被分配到多所学校中的任意一所，入学的不确定性增加，使得老破小学区房的学区价值大打折扣。同时，教师轮岗制的推行对老破小学区房的冲击也不容小觑。教师轮岗打破了名校师资的相对垄断，使得优质师资在不同学校之间流动，各学校的教学质量差距逐渐缩小。以往，家长购买老破小学区房，很大程度上是冲着名校的优质师资去的，如今师资不再稀缺，老破小学区房失去了这一核心吸引力，价值自然大幅下降。这种学区制度和教师轮岗制的双重变化，使得那些主要依靠学区属性支撑房价、缺乏实际居住属性的老破小，在市场上的价值急剧缩水。
4.1.2 典型案例分析
北京海淀的蜂园小区是学区变动型老破小价格下跌的典型案例。该小区被誉为最牛学区房，曾经房价一路飙升，一套 52㎡住宅成交单价在高峰期达到 22.4 万 /㎡ 。然而，随着学区制度的调整和教师轮岗制的推行，其房价出现了断崖式下跌。截至目前，该套住宅成交单价已跌至 10.8 万 /㎡，每平米下跌约 11 万，跌幅约达 50% 。这一价格走势直观地展示了学区变动对老破小学区房价格的巨大影响。在学区制度变化之前，蜂园小区凭借其优质的学区资源，吸引了大量家长购买，房价被不断推高。但当学区优势不再，其房价迅速回归理性，反映出这类老破小房价对学区属性的高度依赖，以及在学区变动时的脆弱性。深圳福田区的八宿舍小区同样如此。该小区楼龄约 40 年，2021 年，其 16 平单间成交总价 245 万，单价 14.6 万 / 平，29 平单间成交总价 425 万，单价 14.5 万 / 平 ，价格高昂主要源于其优质的学区资源。2022 年深圳推行 “大学区” 制度，小区被划入涵盖多所小学和中学的学区范围内，孩子入读优质学校的概率大幅降低，学位优势被削弱。此后，单间成交单价已不足 4 万 / 平，对比高峰期跌了约 72% 。八宿舍小区房价的大幅下跌，进一步印证了学区制度变化对老破小学区房价值的毁灭性打击，也警示着购房者和投资者，在购买老破小学区房时，需充分考虑学区政策的不确定性和变动风险。
4.2 改造与拆迁无望型老破小
4.2.1 改造难度与拆迁预期
对于建筑年代较早、结构安全性欠佳、布局不合理的老破小而言，若改造难度大且没有动迁拆迁预期，其贬值风险较大。这类老破小往往存在诸如房屋结构老化、抗震性能差、管道线路陈旧等问题，改造不仅需要投入大量资金，还可能面临技术难题。同时，由于缺乏拆迁预期，无法通过拆迁获得高额补偿或置换新房，使得其在市场上的吸引力极低。在城市更新进程中，政府和开发商更倾向于选择改造难度小、具有开发潜力的区域进行投资，而这类改造与拆迁无望的老破小则被逐渐边缘化。4.2.2 数据支撑与案例
根据中国房地产协会 2025 年 5 月发布的报告，全国约有 18.6 万个老旧小区，其中很大一部分没有确定性的拆迁预期和原拆原建计划 。以某二线城市的老旧小区为例，该小区建成于上世纪 80 年代，房屋为预制板结构，存在严重的安全隐患。小区布局混乱，缺乏停车位和公共活动空间。由于改造难度大，且不在城市规划的拆迁范围内，多年来一直得不到有效改善。随着时间推移，该小区房价持续下跌，与周边新建小区房价差距越来越大。曾经，该小区房价在当地属于中等水平，但如今，周边新建小区房价已达每平米 1.5 万元左右，而该老旧小区房价仅为每平米 7000 元左右，跌幅超过 50% 。这样的案例在全国并不少见，许多改造与拆迁无望的老破小，都面临着房价不断下跌、市场无人问津的困境，成为房地产市场中的 “价值洼地”。
4.3 高层无电梯老破小
4.3.1 居住体验劣势
在南方城市，如重庆、广州、深圳等地，由于地形复杂，用地面积紧张，存在不少高层老旧住宅。这些高层老破小如果没有电梯，居住体验劣势明显。首先，物业管理缺失是普遍问题，小区环境脏乱差，公共设施损坏后难以及时维修。其次，高层密度大，居住空间相对拥挤，生活舒适度低。再者，无电梯使得居民出行极为不便，尤其是对于老年人和行动不便者而言，爬楼梯成为日常生活的一大难题。随着人们生活水平的提高和对居住品质要求的提升，这类高层无电梯老破小逐渐被市场抛弃。4.3.2 城市案例分析
重庆渝中区的 \\ 居是高层无电梯老破小价格下跌的典型案例。该小区建成于 1993 年，共 24 层，却没有电梯。随着时间推移，其房价接近腰斩。在小区建成初期，由于地段优势，房价相对稳定。但近年来，周边新建了许多带电梯的住宅小区，居住品质大幅提升，吸引了大量购房者。相比之下，\\ 居的劣势愈发凸显，房价不断下跌。曾经，该小区房价能达到每平米 1.2 万元左右，如今已跌至每平米 6000 元左右 。其价格走势反映出在房地产市场中，居住体验对房价的重要影响。当高层无电梯老破小无法满足居民对居住品质的基本需求时，必然会在市场竞争中处于劣势，价格也会随之大幅下降。
五、相对抗跌老破小的属性
5.1 核心地段老破小
5.1.1 地段价值优势
核心地段的老破小具有无可比拟的地段价值优势。首先，在交通方面，这类老破小往往临近城市主干道、地铁站点或公交枢纽，居民出行极为便捷。以北京为例，位于东城区、西城区等核心地段的老破小，周边公交线路密集，多条地铁线路交汇，居民无论是日常通勤还是出行办事，都能快速抵达目的地，大大节省了时间成本。在商业配套上，核心地段汇聚了大型购物中心、超市、商业街等丰富的商业资源，满足居民日常生活的各种消费需求。如上海南京路步行街周边的老破小，周边商业氛围浓厚，居民下楼即可享受购物、餐饮、娱乐等一站式服务，生活便利性极高。在医疗资源上，核心地段通常分布着众多知名医院和专业医疗机构，为居民的健康提供了有力保障。例如在广州，位于越秀区核心地段的老破小，周边三甲医院林立，居民在遇到突发疾病时能够得到及时、有效的救治，这种医疗保障优势是其他区域老破小所无法比拟的。5.1.2 市场表现与案例
以上海浦西内环内的老破小为例，其在市场上表现出较强的抗跌性。尽管整体房地产市场遇冷，老破小房价普遍下跌，但浦西内环内的老破小去化速度相对较快。上海链家研究院数据显示，2025 年上半年上海 300 万以下的老破小成交占比达到 51.6% ，其中内环内老破小成交占比较高。这是因为浦西内环内作为上海的核心地段，拥有深厚的历史文化底蕴和成熟的配套设施。这里商业密集，如静安寺商圈、淮海路商圈等，满足居民的高端消费需求；教育资源丰富，有众多优质中小学；医疗资源雄厚，分布着知名医院。这些优势使得浦西内环内老破小在市场上依然受到购房者的青睐，只要价格合理，市场需求就会持续存在 。
5.2 优质学区老破小
5.2.1 学区资源重要性
优质学区资源对老破小价值的支撑作用十分关键。在当今社会，教育资源的不均衡现象仍然存在，家长们为了给孩子提供更好的教育环境，不惜花费重金购买学区房。优质学区老破小周边往往有教学质量高、师资力量雄厚的学校，孩子能够享受到优质的教育资源，这对孩子的未来发展至关重要。同时，优质学区老破小的价值不仅仅体现在教育功能上，还具有较高的投资价值。由于优质学区资源的稀缺性，这类老破小的价格相对稳定，即使在房地产市场下行时期，其抗跌性也较强。一旦孩子完成学业，家长还可以将其转手卖出，通常能获得较好的收益 。5.2.2 典型案例分析
上海静安区的海防村是优质学区老破小的典型代表。海防村位于静安区江宁路板块，靠近大名鼎鼎的静教院，教育资源得天独厚。在 2020 年，海防村二手房成交单价一度涨到 23.8 万 /㎡，当时甚至超过了新天地翠湖天地一期的价格 。在近几年上海楼市调整周期里，海防村的二手房价格依旧坚挺，最近成交单价在 19 万 +/㎡ 。尽管房地产市场整体遇冷，老破小房价普遍下跌，但海防村凭借其优质的学区资源，价格波动较小，保持了较高的市场价值。许多家长为了让孩子能就读静教院，愿意花费高价购买海防村的老破小，这也使得海防村的老破小在市场上供不应求，进一步支撑了其房价的稳定 。
5.3 配套完善老破小
5.3.1 配套设施影响
周边配套设施对老破小的居住价值和抗跌性有着重要影响。完善的交通配套能缩短居民的通勤时间，提升生活效率。靠近地铁站、公交站或主干道的老破小，居民出行便捷，更受购房者青睐。商业配套方面，周边拥有大型购物中心、超市、商业街等商业设施的老破小，能满足居民日常生活的各种需求，商业氛围浓厚的区域，不仅生活便利，还能带动房产的增值。医疗配套同样重要，附近有大型医院或专业医疗机构的老破小，能让居民在遇到突发疾病时得到及时的救治，这种安全感会增加房产的吸引力，从而提升其价值 。5.3.2 市场反馈与案例
以某二线城市的一个小区为例，该小区虽房龄较老，但周边配套设施十分完善。小区附近有地铁站，多条公交线路经过，居民出行方便；周边有大型超市、菜市场，满足居民日常购物需求；还有一所知名医院，为居民的健康提供保障。在房地产市场下行时期，该小区房价跌幅明显小于周边配套不完善的老破小。市场反馈显示，购房者在选择老破小时，会优先考虑配套完善的房源。因为配套完善能极大地提升居住品质，弥补房屋本身房龄老、面积小等不足。即使在市场不景气的情况下，配套完善老破小的抗跌性也较强，其市场需求相对稳定，价格波动较小 。
六、结论与展望
6.1 研究结论总结
本研究全面深入地剖析了全国老破小房价下跌的状况。在全国范围内，老破小房价下跌已成为普遍现象，各能级城市均未能幸免，且跌幅呈现出明显的差异性。一线城市中，广州、深圳、上海老破小房价跌幅相近，处于 31% - 34% 左右，而北京老破小跌幅相对较小，比其他三个一线城市少跌约 10% 。新一线城市里，武汉老破小跌幅巨大，成交价近乎腰斩，主要归因于供给结构失衡和新房限跌令等因素 。在二线及三四线城市中，温州、廊坊等城市老破小跌幅显著，是对过去房价泡沫的系统性出清 。跌得最厉害的老破小具有明显特征。学区变动型老破小，因学区制度变化和教师轮岗制推行，学区价值削弱，价格大幅下跌，如北京海淀蜂园小区和深圳福田区八宿舍小区 。改造与拆迁无望型老破小，由于改造难度大且无拆迁预期，贬值风险高 。高层无电梯老破小，居住体验差，在市场上逐渐被淘汰，像重庆渝中区的 \\ 居 。
相对抗跌的老破小具备核心地段、优质学区和配套完善等属性。核心地段老破小拥有交通、商业、医疗等全方位的优势，如上海浦西内环内老破小 。优质学区老破小凭借稀缺的学区资源，价格相对稳定，上海静安区的海防村就是典型 。配套完善老破小，周边交通、商业、医疗配套齐全，能提升居住品质和房产价值 。
6.2 市场展望与建议
展望未来，老破小市场将继续呈现分化态势。核心地段、优质学区和配套完善的老破小，由于其独特的稀缺价值，仍将在市场中保持相对稳定的地位，甚至可能随着城市的发展和配套的进一步完善，实现价值的稳步提升。而那些缺乏核心竞争力，如学区变动、改造与拆迁无望、居住体验差的老破小，可能会继续面临价格下行的压力，甚至在市场中逐渐被边缘化。对于购房者而言，如果是出于自住需求且预算有限，在选择老破小时，应优先考虑核心地段、优质学区或配套完善的房源 。核心地段能满足日常出行、购物、医疗等需求，提升生活便利性；优质学区可为孩子提供良好的教育资源；完善的配套设施能增强居住的舒适度和满意度。同时，要充分考虑房屋的实际状况，如房龄、户型、楼层等，以及未来可能的维护成本。如果是投资目的，需更加谨慎，充分评估市场风险。尽管部分老破小在价格下跌后租售比有所提升，但投资回报周期可能较长，且房价上涨空间相对有限。要密切关注城市规划、政策调整等因素对老破小价值的影响，避免盲目投资。
对于投资者来说，在当前市场环境下，投资老破小需要转变思路。不能再单纯依赖房价的快速上涨获取高额利润，而应更加注重房产的现金流回报，即租金收益 。选择租售比较高的老破小进行投资，通过稳定的租金收入实现资产的保值增值。同时，要关注城市更新和改造政策，对于那些有改造潜力和政策支持的老破小，可以提前布局，但要充分评估改造的难度和成本，以及改造后的市场前景。