资本市场的冷风，终究吹到了香港顶奢酒店的鎏金大门前。近日，彭博社等权威财经媒体披露的一则消息，在酒店圈掀起轩然大波：新世界发展集团背后的香港郑氏家族，正计划出售旗下58家瑰丽酒店的部分资产。更令人震惊的是，刚刚斩获全球最佳酒店桂冠、估值高达159亿港元的香港瑰丽，也赫然出现在潜在出售名单中。
这则消息绝非孤立的资产调整，而是香港酒店业乃至商业地产领域一场深度变革的缩影。当曾经被郑家捧在手心的瑰丽沦为“断臂求生”的筹码，当以稳健著称的太古集团也开启裁员关店模式，一个清晰的信号已然浮现：我们熟悉的那个香港顶奢酒店高歌猛进的时代，已经彻底画上句号。
谁能想到，如今身陷出售传闻的瑰丽，曾是郑氏家族最引以为傲的“华人顶奢名片”。十余年前，香港四大家族之一的郑氏家族，正经历着酒店业务的代际交接。哈佛毕业的郑志雯接手家族酒店板块后，抛出了两个震惊业内的决定：以2.29亿美元从海外收购瑰丽酒店品牌，随即毅然将其全球总部从美国德克萨斯迁至香港。
彼时的瑰丽，不过是偏安北美一隅的小众品牌，在万豪、希尔顿等国际酒店巨头的挤压下，在全球奢华酒店版图中几乎毫无话语权。不少业内人士直言，这不过是又一个即将被巨头吞并的“过气名字”，郑志雯的豪赌大概率会血本无归。但所有人都低估了这位华人女性的野心与魄力——她要的从不是一个单纯的“收租工具”，而是一个真正属于华人的顶级奢华酒店品牌。
2014年，郑志雯打出了关键的第一张王牌：在北京CBD核心地段的自有资产京广中心，打造瑰丽在全亚洲的首家酒店。为了这一场“亚太首秀”，郑氏家族展现出了近乎偏执的投入：关停原本盈利的京广新世界酒店，耗时三年进行全方位改造。在寸土寸金的国贸CBD，她将原本400余间客房锐减至200多间，只为给住客提供极致的空间体验;从硬件设施到服务细节，每一处都追求精益求精。这种不计成本的打法，唯有业主与品牌方同属一家才能实现。
这场豪赌最终换来了丰厚的回报。北京瑰丽酒店一经开业便一炮而红，成为京城奢华酒店的标杆之作。其对细节的极致追求、充满人文温度的服务，不仅让外界清晰感知到掌舵者的野心，更让瑰丽赢得了“全球最懂女人的酒店品牌”的美誉。此后，瑰丽开启了全球扩张之路，版图延伸至多个国家和地区，生命力愈发旺盛。就在上个月，我带孩子前往墨西哥参加亡灵节，下榻于圣米格尔德阿连德的瑰丽酒店，仍能感受到那份熟悉的高品质服务：夜幕降临，万千烛火点亮酒店，工作人员身着精致的骷髅妆容，微笑着递上特调龙舌兰。那一刻，谁都以为这个品牌正处于巅峰时刻，如同墨西哥高原上的仙人掌般坚韧蓬勃。
墨西哥圣米格尔瑰丽酒店/旅界实拍
可惜，资本市场从不同情情怀。前线的歌舞升平，终究掩盖不了后方的财务危机。瑰丽的命运转折，根源在于其母公司新世界发展的债务泥潭。作为曾经香港地产界的荣耀象征，新世界发展在第三代掌门人郑志刚的带领下，过去十年上演了一场“艺术+商业”的扩张盛宴：将艺术元素融入商场，以K11系列刷新商业地产审美;在香港大兴土木，打造无数城市地标。但这场繁荣的背后，是疯狂加杠杆的支撑，其前提是永远宽松的信贷环境。
当美联储开启暴力加息，廉价资金的潮水退去，新世界的扩张神话瞬间崩塌。2024年，这家香港地产巨头交出了二十年来的首份亏损成绩单;到2025年中，彭博行业研究数据显示，其净债务已飙升至股东权益的98%。为了“活下去”，新世界在今年6月签下882亿港元的创纪录再融资协议，试图止血;但仅过5个月，便不得不向债主低头，提议置换部分美元债券，甚至要求债券持有人接受高达50%的本金减记——在信用至上的香港资本市场，这无异于公开宣告“资金链断裂”。截至目前，新世界股价较2019年峰值已暴跌87%。腹背受敌之下，瑰丽这颗“明珠”，终究成了家族断臂求生的无奈筹码。
新世界的困境并非个例，同一时间，另一家香港老牌洋行太古集团的举动，同样折射出行业的寒意。向来以稳健著称的太古，近期被曝出在香港总部进行罕见大裁员，涉及人数约占总部员工的10%，就连集团可持续发展主管这样的核心高管职位也未能幸免。事实上，这并非太古的临时决策，而是一场蓄谋已久的战略收缩。
早在去年，太古地产便关闭了北京三里屯的旗舰酒店瑜舍——这家承载着无数人记忆的设计型酒店，最终因“坪效过低”被推平，计划改造为更赚钱的零售商铺。在香港大本营，太古旗下的东隅酒店因商务客流锐减而苦苦支撑;曾经傲视群雄的奕居酒店，也不得不放下身段加入价格战。一边是因激进扩张而崩盘、被迫出售核心资产的新世界，一边是因嗅觉敏锐而主动收缩、关店裁员的太古。这两家代表香港商业地产最高水准的豪门，在同一时间节点做出一致选择，足以说明香港酒店业的寒冬已然来临，无人能够幸免。
香港奕居酒店/旅界实拍
拨开表层的企业危机，不难发现支撑香港酒店业繁荣的底层商业逻辑早已彻底变天。过去几十年，香港地产商之所以愿意持有酒店，甚至不惜亏本运营，核心原因有二：一是资金成本低廉，二是看重资产升值潜力。但在如今的高息环境下，这笔账彻底算不拢了。
经营一家顶奢酒店，需要维持庞大的服务团队，还需持续投入资金翻新昂贵的硬件，一年辛苦下来，资产回报率往往仅有2%到3%。而在当前的美元加息周期中，将出售酒店的资金存入银行，或购买美债，便能获得5%甚至更高的无风险收益。当“躺着赚钱”比“站着赚钱”更容易时，继续持有重资产酒店，对企业而言已成“财务浪费”，甚至需要向股东谢罪。
更致命的是，曾经支撑香港高端酒店的两大“金主”，如今都在捂紧钱袋子。一方面，曾经挥金如土的内地豪客数量锐减，那些不看账单只看心情的消费日子一去不复返;另一方面，全球经济下行压力下，跨国公司纷纷缩减差旅预算。我身边不少国企、投行高管，过去飞香港必住中环五星级酒店，如今却被公司勒令改住更经济的四星商务旅馆，甚至减少出差频率。当最不差钱的群体开始精打细算，处于生态位顶端的奢华酒店自然最先感受到寒意。
雪上加霜的是，一河之隔的深圳，正成为香港酒店业的“强劲对手”。同样的五星级服务体验，深圳瑞吉、文华东方等酒店的价格往往仅为香港同类酒店的一半，且服务更细致、更具性价比。这直接导致香港酒店业失去了核心护城河，却仍要背负全球最高的运营成本——高租金、高人力成本等压力，进一步挤压了盈利空间。
此时回望2023年夏天香港地产圈的那场“异动”，更能体会到李嘉诚的远见。当大多数开发商还在硬撑房价、维持体面时，长实集团突然将旗下亲海駅项目以七折甩卖，价格一夜回到七年前。彼时，业内一片骂声，指责李嘉诚“恶意做空香港”“扰乱军心”。但如今看来，这位“超人”早已嗅到了危机的气息，果断清空筹码、落袋为安。
李嘉诚的转身离场，恰似香港酒店业变局的隐喻。未来，香港酒店业的竞争逻辑将彻底改写：情怀让位于报表，感性让位于理性，重资产运营模式将逐渐被轻资产模式取代。那个郑志雯式的、为了品牌格调一掷千金的时代，那个香港顶奢酒店仅凭“地段+品牌”便能高枕无忧的黄金时代，已然一去不复返。这场行业洗牌，既是危机，也是转机——唯有顺应商业逻辑的变革，才能在凛冬之后，迎来新的生机。
本文来自微信公众号：旅界，作者：theodore熙少，题图来自：旅界实拍（广州瑰丽酒店）