这场藏在私信里的交易，揭开了房贷市场一个公开的秘密：尽管监管部门已明令禁止十余年，“房贷返点” 仍像藤蔓一样缠绕在二手房交易中，从银行到中介，从一线城市到二三线城市，形成了一条隐蔽的利益链。
返点比例差 3 倍：银行与中介的暗箱游戏
所谓 “房贷返点”，本质是银行的 “拉客佣金”—— 银行通过房产中介获取客户，再按贷款金额的一定比例给中介 “返现”。这笔钱大多不会直接给到购房者，但中介为了促成交易，常会分一部分给客户作为 “甜头”。在上海，这种 “返点行情” 已形成明码标价的潜规则。某房地产销售代理向记者透露，当地某国有大行返点 0.3%-0.6%，股份制商业银行约 0.4%，而一家头部城商行的返点能达到 1%。“100 万贷款，选对银行能多拿 5500 元，这对购房者来说不是小数。”
江苏购房者小娜的经历印证了这一点。她今年通过中介办理 975 万元二手房商贷，选择了返点 0.35% 的国有大行，最终拿到 3 万多元返现。“中介说这是‘银行贴息’，但全程都是现金交易，没任何书面凭证。”
更蹊跷的是银行间的 “差异化竞争”。多位中介提到，返点高的银行往往有附加条件，比如利率稍高；而返点低的国有大行，优势在于 “提前还款自由”—— 首次还款后次月就能预约，不限金额次数，且不会因提前还款追回返点。“有客户专门为了这个选低返点银行，算下来总利息更划算。”
不过，这场游戏有明确的 “禁区”：链家、我爱我家等大型中介机构因监管严格，几乎不碰返点；一手房操作难度极大，需开发商出具担保函，多数开发商不愿配合。“主要靠中小型中介和贷款‘串串’牵线，放款后一个月内现金结算，全程不留痕。” 曾在链家工作 10 年的中介小井说。
返现的诱惑背后：消费者的 “甜蜜陷阱”
对购房者而言，“返点” 看似是 “白赚的钱”，实则藏着多重风险。北京市中闻律师事务所张勃律师指出，房贷返点本质是商业贿赂。银行通过利益输送诱导中介，中介则可能违背购房者利益，推荐利率更高、条款更苛刻的贷款产品。“表面拿了 0.5% 的返点，实际 30 年总利息可能多付 18 万 - 25 万，这就是‘折扣幻觉’。”
上海购房者王树就踩过坑。他通过银行工作人员直接办理返点，100 万贷款拿到 4500 元，但事后发现自己的贷款利率比同银行其他客户高 0.2 个百分点。“算下来 30 年多还 3 万多利息，返点钱根本不够填坑。”
更麻烦的是 “口头承诺” 的风险。某贷款中介透露，返点从未写入合同，全凭中介口头约定。“曾有客户放款后中介跑路，4 万多返点打了水漂，报警都因‘没有证据’难以立案。”
对银行来说，这种违规操作同样危险。一旦被监管部门查实，不仅要面临罚款，还可能影响信贷业务资质。但基层网点为何敢铤而走险？“考核压力太大了。” 某城商行信贷员坦言，“房贷规模是硬指标，返点是最快拉客的办法，领导往往‘睁一只眼闭一只眼’。”
十年禁令难止乱象：监管与利益的拉锯战
事实上，监管部门对房贷返点的整治已持续十余年。2010 年，中国银行业协会就发文禁止银行向中介支付 “与服务不对称的返点”；2021 年，北京银行业协会明确叫停房贷返点；2024 年 8 月，上海要求银行一周内整改存量返点业务；2025 年以来，宁波、广东、宁夏等地接连出台自律公约，剑指 “返佣返利” 等恶性竞争。
但现实是，禁令成了 “纸老虎”。究其原因，张勃律师分析有三点：
- 监管漏洞：目前主要依赖行业自律，缺乏法律层面的统一约束；
- 操作隐蔽：返点常以 “服务费”“咨询费” 名义通过第三方转账，资金流向难追踪；
- 利益捆绑：返点已成为中小中介的核心利润来源，银行也依赖其获客，形成 “谁停谁吃亏” 的囚徒困境。
财经作家高承远直言，要根治乱象，需 “下猛药”：“把返点纳入商业贿赂刑法条款，建立中介黑名单制度，让银行和中介不敢碰、不能碰。否则，运动式整治只会陷入‘禁了又犯’的循环。”
如今，西米仍在犹豫要不要接中介的 “返点 offer”。社交平台上，类似的求助帖每天都在增加，而评论区的中介报价，像一个个诱人却危险的漩涡 —— 没人知道，当购房者伸手去拿那笔 “返现” 时，脚下踩着的究竟是馅饼，还是陷阱。