要素市场化改革：土地成破解城乡矛盾的关键抓手
当商品与服务市场早已实现自由流动，要素市场的滞后性正成为制约高质量发展的瓶颈。国家发展改革委副主任李春临曾明确指出，我国要素市场体系建设 “发育不充分”，难以发挥市场在资源配置中的决定性作用 —— 这一痛点在土地要素领域尤为突出。2024 年，国务院批复的 10 个要素市场化配置综合改革试点（含北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温等），正是要打破这一困局，而土地要素在试点方案中稳居第二顺位，足见其在城乡改革中的核心地位。中央财经大学副教授路乾的调研揭露了土地配置的深层矛盾：在珠三角、长三角等经济活跃地区，农村毗邻大城市，本可依托旅游业、工业实现增收，但 “缺建设用地指标” 成了死结；反观部分人口流出的欠发达地区，大量开发区土地闲置，指标盈余却无法流动。这种 “需求端缺指标、供给端闲指标” 的错配，正是此次试点要破解的核心问题。
10 个试点的土地改革路径中，“农村集体经营性建设用地入市” 已成共识，但涉及宅基地时，政策表述却明显审慎 —— 仅北京通州、重庆两地明确 “探索进城落户农民自愿有偿退出宅基地”，且全程强调 “进城落户”“自愿” 两大前提，未提 “入市” 一词。上海易居房地产研究院副院长严跃进解读：这种审慎源于对农民权益的底线思维 —— 农民即便进城，仍有权保留宅基地；若选择退出，需通过现金补偿等市场化方式保障收益，而非简单 “买卖”。
重庆地票：18 年实践的 “城乡土地红利再分配” 样本
在宅基地有偿退出的探索中，重庆的 “地票制度” 堪称持续最久、机制最成熟的实践 —— 从 2008 年首创至今，已走过 18 个年头，其背后是重庆作为 “全国首个统筹城乡综合配套改革试验区” 的制度突破使命。所谓 “地票”，本质是一场 “城乡土地指标的市场化置换”：农村闲置宅基地、废弃厂房等集体建设用地，经复垦验收为耕地后，生成可用于城镇建设的用地指标，以 “地票” 形式在重庆农村土地交易所公开拍卖。这一机制彻底打破了传统征地 “按原用途补偿” 的局限，让农村土地的资产价值真正显化。
从运作细节看，地票制度实现了 “多方共赢”：
- 收益端：据路乾调研，地票价格长期稳定在 20 万元 / 亩，其中 3.7 万元用于复垦成本，每亩净收益约 16 万元 —— 这远高于农民私下卖房的两三万元，渝东北、渝东南等贫困山区的农民成了直接受益者；
- 需求端：重庆市中心城区的平台公司是主要买家，2016 年《地票管理办法》明确 “全市经营性建设用地必须使用地票”，为城市扩张提供了合规的建设用地指标；
- 耕地保护端：地票实行 “先复垦、后交易”，确保 “城镇建设用地增加与农村建设用地减少” 挂钩，守住了耕地红线。
宅基地入市之辩：需求旺盛与制度约束的博弈
尽管地票制度成效显著，但 “宅基地使用权能否进一步扩大交易范围” 仍是争议焦点。一方面，市场需求早已显现：城市化率从 2016 年的 57.35% 升至 2030 年预计的 70%，2 亿农民进城后，农村人均 200-300 平方米的建设用地，与城市人均 100 平方米形成巨大反差，闲置宅基地成了 “待激活的资产”。在通州等大城市近郊，这种需求更为具体：京郊小院租赁中介孟先生透露，其客群多为北京城区居民，年租金 1.5 万 - 6 万元不等，长租需求旺盛；社交媒体上，甚至有村民标出 “130 万元租 20 年，拆迁归承租人” 的私下交易 —— 但广西小宇律师事务所律师郭乃华提醒，此类交易不受法律保护，一旦遇拆迁或卖方反悔，买方权益无法保障。
争议的核心仍在于 “风险防控”：
- 农民保障风险：若全面放开交易，部分农民可能因短期利益出售宅基地，后期养老、医疗无着落；
- 土地囤积风险：资本若大量涌入，可能导致宅基地集中囤积，挤压农民生存空间；
- 制度配套缺失：交易价格如何定？村集体与农民的收益如何分？这些细节尚未有统一标准。