一、买房和卖房的完整逻辑
纪老板在房产咨询和交易领域深耕十年，去年结束相关项目后，对自身定位有了新的规划。他擅长商业感知与资源链接，未来想成为董事长型人才，聚焦中高净值人群的高价值咨询服务，且以房产为核心，曾在上海的 “专家定制选房” 类目做到全国头部。在买房代理业务上，纪老板指出过去因收入主要来自交易佣金，难以完全站在买家利益角度。如今他改良业务，只做买房咨询和陪跑，不介入交易，以保持中立，不过该业务不赚钱，更多是作为入口。
而卖房业务是核心入口，纪老板提供卖房全委托服务，能切实站在业主利益角度，解决业主希望有人执行卖房的痛点。
二、中国房地产的发展周期
2021 年 8 月后，国家出台严厉调控政策，叠加 2022 年疫情影响，房价开始下跌，且市场信心发生转折，人们对房价上涨的预期减弱，持币观望情绪浓厚。
2021 年调控的原因是当时房价过热，上海大盘涨 30% - 40%，部分房子涨幅更高，这种投机热情从一线城市蔓延至二三线城市。国家通过 “三道红线”、提升按揭利率等政策抑制房价过快上涨，导致 2021 年买房者多处于高位，且利率较高，成为较亏的群体。
三、当下房地产市场状况及买卖建议
当前房地产市场处于下行周期，核心原因是房产价值面临重估。过去房价上涨得益于租金增速（与经济、收入增长相关），而 2022 - 2023 年以后，租金增速下降甚至租金下跌，且未来三到五年租金难以上涨。
从租售比来看，中国平均租售比在 1.5% - 2%，远低于发达国家的 4% - 8%，在租金难涨的情况下，房价面临下行压力以实现价值回归。
（二）卖房建议
纪老板认为 2021 年高位买房的人，除非常优质、稀缺的房子外，大部分应选择卖房。因为市场下行周期可能较长，房价可能继续下跌，若现金流存在风险，不及时卖房可能面临更大损失。当然，若现金流稳定且有房产情结，可选择持有，但需做好房价继续下跌的准备。
（三）买房建议
若出于资产配置或投资目的，建议持币观望，等待所在城市房价连续 3 个月环比上涨后再观察，采用趋势跟踪法，等市场止跌企稳后再入手，避免 “接飞刀”。
若为刚需，如婚房、学区房等，可根据自身情况购买，但需明确能承受房价可能的跌幅。买房是复杂的过程，需理清需求、确定预算、选择板块和小区等，最好寻求懂行专家的咨询。
四、房地产相关业务及市场特点
该业务在国内尚不成熟，收费较低，纪老板团队收取 6000 元会员费，提供方案并带看房，买房后收取两个点的佣金（包含咨询费和中介费）。由于行业新兴，难以收取高额咨询费，且获客主要通过公域、私域、全域引流及私域运营。
（二）上海房地产市场
上海是二手房交易非常成熟的市场，二手房交易量居全球第一，每月接近 2 万多套，超过一手房交易量，主要因新房供应量不足。上海的地段价值受 “租界逻辑” 影响，梧桐区等早期租界区域为优质地段，联洋板块、大宁板块等是中产聚集区，且学区对房子的流动性和保值能力影响显著。
目前全国房价普遍下跌，上海每月环比以 1% 的速度下跌，而香港房价已接近止跌，可能很快出现连续三个月环比上涨的情况。尽管市场下行，上海每月仍有 15000 套左右的二手房交易量，刚需人群是主要交易群体。