这背后，是房贷市场隐秘存在的 “返点” 潜规则。所谓 “房贷返点”，本质是银行争夺房贷业务的促销手段：银行与地产中介合作，对中介推荐的客户，按个人按揭贷款金额的一定比例向中介支付佣金，这种现象在二手房交易中尤为常见。上海某房地产销售代理向时代周报记者透露，当前上海市场上，100 万房贷的返点在 3000 元到 5000 元不等，某国有大行、城商行的比例达 0.5%，股份制银行约 0.4%，另有一家国有大行是 0.3%。
一手房虽也能操作，但需开发商提供担保函，多数开发商并不配合。而二手房的返点操作则更普遍。今年 7 月，上海的王树买了套二手房，网签后通过某国有大行贷款 100 万元，按 0.45% 的比例拿到 4500 元返点。“中介不会主动说，是办理贷款的工作人员帮我操作的。” 他说。同在上海的刘喻通过贷款中介选择了同一家银行，返点比例 0.35%；江苏的小娜则在另一家国有大行办理 975 万元商贷，按 0.35% 返点，到手 3 万多元。
不同银行、地区的返点差异明显，比例多在 0.35% 到 1% 之间。曾在北京链家工作 10 年的房产销售代理小井透露，某头部城商行返点可达 1%，“但不能走链家、我爱我家这些大中介，他们管得严”。返点通常在放款后一个月内到账，且前述国有大行因提前还款便利（首次还款后可预约次月还款，不限金额次数，不追索返点），成了不少人的选择。
不过，并非所有中介和银行都认可这一操作。多位房产中介称 “没办过返点单子”，记者走访的多家银行工作人员也表示 “从未有过返点”。
看似 “让利” 的返点，实则暗藏多重风险。某贷款中介坦言，返点不会直接给到购房者，而是由银行私下以现金形式给中介，再由中介自主分配，全程违规且缺乏监管。北京市中闻律师事务所权益合伙人张勃指出，这本质是《反不正当竞争法》禁止的商业贿赂 —— 银行通过利益输送诱导中介违背对购房者的忠实义务，推荐非最优贷款产品，既扰乱市场秩序，还可能引发同业诉讼。
对消费者而言，风险更直接：中介可能隐瞒返点来源，诱导选择高利率贷款或捆绑其他金融产品，侵犯知情权；返点协议多无书面约束，存在不兑现、缩水风险；且维权举证难、成本高。中国地方金融研究院研究员武忠言算了一笔账：若消费者因返点被引导选择非最优方案，300 万元 30 年期贷款的总利息差额可能达 18 万 - 25 万元，远高于眼前的返点收益。
事实上，房贷返点并非新鲜事，监管层早已亮剑。2010 年，中国银行业协会就印发通知，叫停银行向房贷中介支付 “返点”，直指其引发恶性竞争。近年来，多地监管更是加码 “反内卷”：2021 年北京银行业协会明确禁止向中介返点；2024 年 8 月上海银行同业公会要求银行一周内整改存量返佣业务；黑龙江、安徽、四川等地协会也陆续发文禁止相关行为。
今年 7 月，宁波 57 家银行签署《个人住房贷款业务自律公约》，全面叫停返点；宁夏银行业协会组织银行与中介交流，剖析返点危害；广东则在《银行业反不正当竞争自律公约（2025 版）》中明确，不通过高额返佣抢占市场。不止房贷，上海、四川、河南等地近期还叫停了车贷 “高息高返” 模式，整治范围延伸至整个贷款领域。
但为何乱象屡禁不止？张勃分析，一是缺乏法律或行政法规层面的统一规制，主要依赖行业自律；二是返点多以 “服务费”“咨询费” 等名义，或通过第三方转账，规避监测；三是银行基层网点考核压力大，返点成快速获客手段，而中介依赖返点作为核心利润，形成利益闭环。
财经作家高承远建议，唯有将返点纳入银行不当费用、归入刑法商业贿赂条款，同时建立跨部门 “贷款中介黑名单”，才能打破这一稳态，否则 “运动式整治” 只会周而复始。